长葛房产过户五大“坑”！陈晓峰律师亲历案例为你敲响警钟！

【文章简介】 看似简单的房产过户，竟然暗藏如此多风险？长葛一起百万房产纠纷的背后，隐藏着哪些不为人知的法律“陷阱”？过户手续办完就万事大吉了吗？陈晓峰律师以亲办案例深度解析，教你避开过户路上那些意想不到的“雷区”！

【文章正文】

(一) 借名买房：信任下的巨大隐患

在我处理的长葛本地众多房产纠纷中，借名买房引发的官司尤为令人唏嘘。印象深刻的是张先生一家的遭遇。张先生因个人征信问题，购房时借用了挚友李先生的名字。起初，彼此信任，约定明确。房子顺利过户到李先生名下，张先生安心入住还贷十几年。然而，谁能料到，后来李先生因债务问题，债权人直接申请查封并拍卖了这套房子！晴天霹雳！张先生拿着当年的协议和付款凭证四处奔波，却面临极其艰难的法律困境。《民法典》第209条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。这意味着，房产登记在谁名下，法律上就是谁的。内部的协议很难直接对抗善意的第三方债权人。这个案子教训深刻：再深的感情，在利益和风险面前都可能变得脆弱。选择借名买房，等于将自己的巨额财产完全系于他人之身，风险极高，应尽量避免。

(二) 共有产证：沉默的另一半并非默许

长葛一处老宅的继承问题也颇具代表性。王老伯去世后，名下房产由三个子女继承，产权证登记为三人“按份共有”，每人三分之一。老大和小妹长期在外地，房子由老二一家居住多年。后来老二因生意急需用钱，瞒着兄妹俩，偷偷将整栋房产低价抵押给了小额贷款公司，并办理了抵押登记手续。老大和小妹毫不知情，直到贷款公司上门催收，才惊觉自家房产已被抵押。虽然他们有权追责老二，甚至可能追究相关人员的刑事责任，但想要直接撤销这个已经登记的抵押，过程会非常艰难。《民法典》第301条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但善意第三人基于不动产登记簿的公示公信效力而取得的权利受法律保护。这警示我们，对于共有房产，权利人必须时刻关注动态，光有名字在产证上不闻不问，风险同样巨大。清晰的产权管理和及时的沟通非常重要。

(三) 婚前购婚房：感情浓时的模糊地带

年轻人长葛购房安家是喜事，但在婚前购买婚房的操作上，不少情侣因抹不开面子或过于乐观，为日后埋下了纠纷种子。比如小陈和小赵准备结婚，小陈父母出资首付购买了一套婚房，因为小陈当时工作还不稳定，贷款需要小赵作为共同借款人才能批下来。房产证自然就写上了小陈和小赵两人的名字。几年后，婚姻破裂，双方就房产归属争执不休。小陈父母拿出当时出资凭证，主张是借款或对小陈个人的赠与。但根据《最高人民法院关于适用<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》的规定，婚前一方父母为双方购置房屋出资的，该出资一般应当认定为对双方的赠与，除非有特别约定为对自己子女个人的赠与。加上房产证是两人名字，分割时情况非常复杂。婚前共同买房，务必清晰签署书面协议，明确出资性质（是借款、对己方子女赠与还是对双方的赠与）和产权归属份额，将丑话说在前头，是对感情和财产的双重保护。

(四) 税费承担：口头承诺难有凭据

过户环节中的税费问题看似小细节，实则常成为矛盾的爆发点。长葛本地曾有一单二手房买卖，买卖双方口头约定所有税费由买家承担。到了过户现场，发现因卖家持有多套房，交易产生的个税数额远超预期。买家觉得被“坑”，愤而拒绝承担，交易陷入僵局，甚至闹到法院。法院最终判决的关键依据是书面合同如何约定。《民法典》强调合同自由原则，但口头协议在发生争议时证明难度极高。所有关于价格、税费承担、付款方式、过户时间等核心条款，都必须白纸黑字写在买卖合同里。务必清晰写清楚每一项税费由哪方承担（是卖家、买家还是按政策各自承担），别让“打包价”、“包税”这些模糊概念埋下隐患。

(五) 顺利过户非终点：善后环节不可忽视

很多朋友以为拿到新房产证，过户流程就圆满结束了，这是一种常见的误区。在我接触的长葛案例中，有买家过户几年后才发现，原房主拖欠了多年物业费和取暖费，金额巨大，物业公司直接起诉新业主。虽然最终新业主可以通过法律途径向前业主追偿，但过程繁琐耗时。根据《民法典》相关规定，债权具有相对性，买卖房屋时，新业主一般无须承担前业主所欠与原业主个人相关的债务（如物业费），但物业公司可以直接依据物业合同向产权人（即新业主）主张权利，而新业主需通过法律途径向前业主追索。因此，在办理交接手续时，务必结清水、电、燃气、物业费、供暖费、宽带、固定电话等所有费用，并留存缴费凭证。要求原业主书面承诺不存在未结清费用并约定违约责任，是保护自己最有效的方式。钥匙和房产证到手，不代表彻底了结，善终的清理工作不可或缺。

面对房产这一普通人最重要的资产之一，其中的法律风险无处不在。长葛的陈晓峰律师建议广大市民朋友，在进行任何房产过户操作前，务必谨慎对待，尽可能寻求专业法律意见，详细审查合同条款，做好风险预判。保护好自己的“家底”，才能安居乐业。 如有法律疑问，欢迎咨询陈晓峰律师：咨询电话：15188506266。